Dans un contexte de crise du logement en France et de recul de l’investissement locatif, la location nue revient au cœur des priorités fiscales du gouvernement. Longtemps désavantagée face à la location meublée sur le plan fiscal, elle pourrait bénéficier dès 2026 d’un nouveau régime plus attractif. Entre volonté de relancer l’offre locative et objectif de justice fiscale, les réformes annoncées dessinent un paysage fiscal en mutation pour les propriétaires bailleurs.
Une fiscalité historiquement moins favorable à la location nue
Avant d’évoquer les réformes à venir, il est utile de rappeler pourquoi la location nue a été jugée moins avantageuse fiscalement que la location meublée au cours des dernières années.
Deux régimes d’imposition distincts
En France, les revenus tirés de la location nue sont considérés comme des revenus fonciers. Le bailleur a le choix entre deux régimes :
- Le micro-foncier, pour les revenus locatifs bruts inférieurs à 15 000 € par an, avec un abattement forfaitaire de 30 %.
- Le régime réel, qui permet de déduire l’ensemble des charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, taxes, frais de gestion…) du montant des loyers perçus.
En revanche, les locations meublées relèvent du régime des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), plus souple, et surtout, beaucoup plus avantageux fiscalement jusqu’à présent, notamment grâce à la possibilité d’amortir le bien loué.
Un déséquilibre de plus en plus critiqué
Cette inégalité fiscale entre location meublée et location nue a incité de nombreux propriétaires à basculer vers la location meublée, souvent de courte durée. Résultat : moins de biens disponibles pour les ménages à la recherche d’un logement stable dans les zones tendues. Cette évolution a alimenté la crise du logement, notamment pour les locataires modestes.
Vers une réforme pour rééquilibrer la fiscalité des locations
Face à cette situation, plusieurs rapports officiels et projets de lois convergent désormais vers une réforme ambitieuse du régime fiscal de la location nue, qui pourrait voir le jour dès 2026.
Création d’un statut fiscal du bailleur privé
Le gouvernement envisage de mettre en place un statut fiscal spécifique pour les propriétaires bailleurs, applicable aux logements loués nus, dans le but de récompenser les investissements locatifs longue durée. Ce nouveau statut proposerait plusieurs mesures incitatives majeures.
Un amortissement fiscal élargi à la location nue
Inspiré du régime des locations meublées, le projet de réforme prévoit d’autoriser les propriétaires de biens non meublés à amortir fiscalement leur logement. Concrètement, cela signifie qu’ils pourraient déduire chaque année une fraction de la valeur du bien immobilier de leurs revenus imposables :
- 5 % par an pendant 20 ans pour les logements neufs ;
- 4 % par an pour les logements anciens, sous condition de travaux d’amélioration.
Un bonus d’amortissement serait aussi accordé si le loyer est abordable (intermédiaire, social ou très social), renforçant l’utilité sociale du dispositif.
Un micro-foncier plus avantageux
Le régime micro-foncier devrait également être réformé :
- Le plafond de revenus locatifs serait porté à 30 000 € (contre 15 000 € aujourd’hui) ;
- L’abattement forfaitaire passerait de 30 % à 50 %, rendant ce régime beaucoup plus compétitif et simple à utiliser pour les petits bailleurs.
Une revalorisation du déficit foncier déductible
Aujourd’hui, un propriétaire louant en location nue peut imputer jusqu’à 10 700 € de déficit foncier sur son revenu global. Ce plafond, qui n’a pas bougé depuis 25 ans, pourrait passer à 40 000 €, une mesure saluée par les acteurs du secteur. Elle viserait à encourager les travaux d’entretien et de rénovation.
Quel est le taux d’imposition pour une location non meublée ?
Le taux d’imposition dépend du régime choisi et de la tranche marginale d’imposition (TMI) du bailleur :
- En micro-foncier, les revenus locatifs nets (après abattement) sont ajoutés aux autres revenus et imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, plus 17,2 % de prélèvements sociaux.
- En régime réel, c’est le bénéfice réel (loyers – charges) qui est imposé. Là encore, le taux dépend de la TMI + 17,2 %.
Avec la réforme, ces taux resteront inchangés, mais les bases imposables devraient fortement diminuer grâce à l’amortissement et à une meilleure déduction des charges.
Objectifs affichés : relancer l’investissement et augmenter l’offre locative
Le gouvernement souhaite, via cette réforme, redonner envie d’investir dans la location nue, tout en maintenant des loyers accessibles.
90 000 logements locatifs attendus chaque année
D’après le rapport parlementaire remis en juin 2025, les mesures envisagées pourraient permettre de remettre sur le marché 90 000 logements à louer chaque année, principalement dans les zones tendues. Un levier essentiel pour rééquilibrer l’offre et la demande et fluidifier l’accès au logement pour les locataires.
Des retombées budgétaires positives pour l’État
Contrairement aux idées reçues, cette réforme ne pèserait pas sur les finances publiques. Grâce à la TVA, aux droits de mutation et à l’activité générée dans le bâtiment, les recettes fiscales attendues pourraient dépasser les coûts. À partir de 2026, le dispositif serait budgétairement neutre, voire excédentaire.
Comment déclarer les revenus locatifs d’un logement non meublé ?
La déclaration des revenus fonciers dépend du régime fiscal choisi.
En micro-foncier
Si vos revenus bruts sont inférieurs à 15 000 € (ou 30 000 € après réforme) :
- Il suffit de les reporter sur la déclaration de revenus (formulaire 2042), case 4BE.
- L’administration applique automatiquement l’abattement de 30 % (ou 50 % après réforme).
En régime réel
Ce régime nécessite une comptabilité plus poussée :
- Il faut remplir le formulaire 2044, en détaillant toutes les charges déductibles (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion locative, etc.).
- Le résultat (revenus – charges) est ensuite reporté sur le formulaire 2042.
Le régime réel devient particulièrement intéressant dès que les charges dépassent 30 % des loyers. Il est donc recommandé pour les propriétaires effectuant des travaux ou ayant des charges importantes.
Une réforme encore incertaine, mais très attendue
Si les propositions de réforme sont bien accueillies par les acteurs de l’immobilier, leur mise en œuvre dépendra des arbitrages budgétaires et des débats parlementaires dans le cadre du projet de loi de finances 2026.
Un contexte politique sous tension
Avec un objectif d’économie de 40 milliards d’euros en 2026, le gouvernement devra concilier soutien à l’investissement locatif et maîtrise des dépenses fiscales. Le maintien ou non des amortissements dans le calcul de la plus-value immobilière pourrait également faire débat.
Des signaux positifs pour les propriétaires
Néanmoins, la volonté de rééquilibrer la fiscalité entre location nue et location meublée est claire. Les réformes en cours devraient permettre aux propriétaires bailleurs d’envisager plus sereinement l’investissement locatif non meublé, dans une logique de long terme.
En conclusion
La fiscalité de la location nue est en passe de connaître un tournant majeur. Avec des mesures fortes attendues dès 2026, l’objectif est de rendre cet investissement plus attractif, tout en répondant aux besoins de logement des Français. Pour les propriétaires, il est temps de se préparer à ces changements, d’analyser les opportunités fiscales à venir, et d’adapter leur stratégie de gestion locative à un contexte en pleine mutation. AI Property est à votre disposition si vous avez des besoins sur cette thématique !
